Aftale om jordkøb

Den jord købekontrakten er en købskontrakt , der omfatter køb af jord , jordrettigheder eller arvelige byggeret .

Generel

På grund af den særlige økonomiske betydning og de mere komplicerede juridiske spørgsmål og juridiske forhold er forskellige køberbeskyttelsesmekanismer tilgængelige for fast ejendom ved lov og retspraksis , så en ejendomskøbskontrakt ikke kan indgås uformelt som de fleste daglige købskontrakter. Snarere er involvering af en notar obligatorisk, uanset om de kontraherende parter er erfarne købmænd eller forbrugere .

F.eks. Kontrollerer notaren på forhånd inden aftalen om køb af ejendom

Disse oplysninger bruges af notaren som grundlag for udarbejdelsen af ​​aftalen om køb af ejendom, fordi notar skal tage fat på disse faktiske eller juridiske omstændigheder.

form

Den strengeste form, der er foreskrevet ved lov, er tilvejebragt for køb af jord , nemlig certificering af en notar ( § 311b (1) BGB i forbindelse med § 128 BGB). Loven knytter en væsentlig juridisk konsekvens til dette notariseringskrav . Hvis den krævede certificering mangler, er den indgåede ejendomskøbskontrakt ugyldig på grund af manglende form ( afsnit 125 BGB), så den har ingen juridiske virkninger fra starten. Der er kun en undtagelse fra denne regel, hvor lovgiveren udtrykkeligt foreskriver en kur ved håndhævelse . Den ikke-godkendte jordkøbskontrakt er til § 311b effektivt stk. 1 sætning 2 BGB, hvis overførslen og registreringen sker i grundbogen . Som regel kan dette ikke antages, fordi matrikelregistret også kontrollerer transportformen ( afsnit 20 GBO ).

Certificering betyder, at køber og sælger i en deltagende høring inden notaren hende om at godkende vil forklare ( § 8 BeurkG ), som efter instruktion fra notaren skriftligt modtaget, læst, godkendt og personligt af parterne og notaren underskrevet er ( § 9 , § 13 BeurkG). Som en del af instruktionen skal notaren som juridisk kvalificeret person undersøge viljen og målene for de involverede parter, informere dem udførligt om juridiske farer og de juridiske konsekvenser af notarization ( rådgivende funktion ) og formulere regler klart og endeligt ( bevisfunktion ). Notaren skal vise de involverede parter måder, hvorpå juridiske og andre risici kan undgås. Notarskøbet til køb af ejendommen er en såkaldt offentlig handling , det giver fuld dokumentation for den notariserede ejendomskøbskontrakt. Det originale dokument ( original ) forbliver hos notaren, der registrerer det i sin gerning . For juridiske transaktioner udsteder han håndhævelige kopier eller bekræftede kopier til de involverede parter .

indhold

Notarielle ejendomskøbskontrakter er juridisk en bindende forretning som den normale købekontrakt ( § 433, afsnit 1 og 2 i den tyske civillov). Ifølge dette forpligter sælgeren af ​​en ejendom sig til at overdrage ejendommen til køberen og skaffe ejerskab af den . Sælgeren skal give køberen ejendommen fri for væsentlige og juridiske mangler. Køber er forpligtet til at betale sælgeren den aftalte købspris og acceptere den købte ejendom. Hele salgskontraktsloven gælder også for køb af jord.

  • Købere og sælgere skal gennemgå en notarial verifikation af legitimitet og fremvise et identitetskort eller pas . I tilfælde af virksomheder verificerer notaren autoriteten til at repræsentere ved at inspicere det kommercielle register. Hvis der er flere købere, skal andelen af ​​den påtænkte erhvervelse af ejendom specificeres ( afsnit 47 GBO ).
  • Ejendommen som er genstand for den kontrakt, der er defineret i kontrakten af hotellet betegnelse ( "indtastet i tingbogen af den lokale domstol eller andet sted ..."), som det fremgår af inskriptionen på den tingbogen . Ejendommen - og dermed også genstand for køb - inkluderer dens komponenter ( afsnit 96 BGB), nemlig væsentlige komponenter såsom bygninger og tilbehør ( afsnit 311c BGB). Reelle rettigheder forbundet med ejendommen (såsom servitutter , uanset om disse er sikret med aktive meddelelser ) overføres som sådan til køberen, når ejendommen købes.
  • Ejendommens størrelse betragtes som en ejendom, der repræsenterer en del af arten af ​​købsobjektet. En ejendom er fri for væsentlige mangler, hvis den har den aftalte kvalitet ( § 434 afsnit 1 BGB). Kvaliteten er kun en væsentlig mangel, hvis den påvirker den tilsigtede brug af ejendommen. Det areal, der er overtaget fra fortegnelsen over jordbogen i jordkøbskontrakten, betragtes generelt ikke som en garanti for en ejendom. Snarere forudsætter en forsikring, at sælgeren påtager sig garantien for eksistensen af ​​en ejendom på en kontraktmæssigt bindende måde og således viser viljen til at tage ansvar for alle konsekvenser af manglen på denne ejendom. Dette resulterer i en fortolkning af kontrakten under hensyntagen til de principper, der er udviklet i retspraksis om salg af delvise arealer, der stadig skal måles af ejendomsudviklere . Hvis der imidlertid er aftalt et minimumsareal i købekontrakten, er erstatningsansvar for væsentlige mangler mulig ( § 433, stk. 1, BGB, § 434, stk. 1, BGB). I henhold til dette er nummereringen irrelevant i tilfælde af forskelle mellem den specificerede (nummererede) og (afgrænsede) arealstørrelse svarende til den specificerede afgrænsning, og kun afgrænsningen er afgørende. Den klausul , at sælger påtager sig intet ansvar for størrelsen af ejendommen forhindrer indikation af området foranstaltning fra at blive betragtet som en forsikring af en ejendom. I henhold til dette hæfter sælgeren ikke for et bestemt område af ejendommen eller lokalerne, heller ikke for gulvets tilstand eller bygningens nuværende strukturelle tilstand eller de strukturelle systemer eller faciliteter. For at identificere en ejendom er det tilstrækkeligt at henvise til matrikelarket , når du køber en ejendom i overensstemmelse med § 28 GBO. I Schweiz regulerer artikel 219 OR , at sælgeren af ​​en ejendom normalt skal erstatte køberen, hvis ejendommen ikke har de dimensioner, der er angivet i købekontrakten.
  • Godkendelser : De notar bestræbelser på at få de godkendelser, der er fastsat i købekontrakten (f.eks som et afkald på den ret af første afslag som et afkald på de kommunernes lovpligtige forkøbsret i henhold til § 24 BauGB , på grund af ombygningen område i henhold til § 144 stk. 2 nr.
  • For huller på ejendommen, der ikke accepteres af køberen , skal notaren have eksigible sletningstilladelser . En fuldmagt bemyndiger notaren til at registrere et pant for købers långiver med henblik på finansiering af købsprisen .
  • Faktiske modenhedskrav i ejendomskøbskontrakten inkluderer udstedelse af byggetilladelse , bevis for sælgers evakuering af ejendommen (uddrag af lejere), bevis for indførelse af meddelelsen om overførsel eller aflevering af en kontraktydelsesgaranti ved sælgeren.
  • Betaling af den køb pris : Den betaling af den købsprisen til en notar spærret konto til notaren giver certifikatet er juridisk sikker, hvis de kontraherende parter har en legitim interesse i sikkerhed ( afsnit 54a, § 2, nr 1 i BeurkG) . På grund af sin forpligtelse til at betale købsprisen kan køberen underkaste sig øjeblikkelig afskærmning på hele sin ejendom ( Afsnit 794 (1) nr. 5 ZPO ). Dette gør aftalen om køb af jord til en fuldbyrdelsestitel til fordel for sælgeren.
  • Ansvar : Sælgeren er kontraktmæssigt ansvarlig for alle væsentlige og juridiske mangler . Ejendommen er fri for væsentlige mangler, hvis den har den kontraktmæssigt aftalte kvalitet på tidspunktet for overdragelse af ejerskabet ( § 434 BGB). Der foreligger en juridisk mangel, hvis tredjeparter kan gøre krav på køberen med hensyn til ejendommen ( § 435 BGB). Dette gælder især, hvis en rettighed er optaget i grundbogen, selvom den ikke findes (§ 435, punkt 2, BGB). Offentlige retlige indgreb, bindinger eller begrænsninger er mangelfuld ejendomsret. Men hvis køberen kender manglerne, er sælgeren ikke ansvarlig ( § 442 BGB). Kontraktsmæssige ansvarsbegrænsninger er mulige ("Ejendommen overtages, som den står og ligger."), Men gælder kun, hvis sælgeren ikke bedrager en fejl ( § 444 BGB). Afsnit 436, stk. 2, i BGB indeholder en særlig regulering for offentlige afgifter . I henhold til denne bestemmelse hæfter sælgeren ikke for ejendommens frihed fra offentlige afgifter og offentlige afgifter, som ikke kan registreres og derfor ikke fremgår af matrikelregistret.
  • Det bidrag udvikling og andre residente bidrag skal bæres af sælgeren af en ejendom i overensstemmelse med § 436 (1) i den tyske borgerlige lovbog (BGB) til opførelse arbejde, der er påbegyndt dag for dag aftalen indgås, uanset tidspunktet for det skyldige bidrag.

Denne liste giver et indtryk af omfanget af en ejendomskøbskontrakt, som er en af ​​de mest omfattende kontrakter.

Fast ejendomskøbskontrakter i hverdagen

Den juridiske formskrav gælder for enhver kontrakt, der allerede etablerer en bindende forpligtelse til at overdrage ejendomsejendom eller rettigheder svarende til fast ejendom ( foreløbig kontrakt , forkøbsret , tildeling af en købsret eller bidrag af ejendom som et naturalieindskud til et selskab ). Jordaftaleaftaler indgås for både ubebygget og bebygget jord. Notaren tilpasser kontrakten til den enkelte situation ved at tage hensyn til de forskellige lovbestemmelser, der skal gælde i det enkelte tilfælde, for eksempel om det er en arvelig bygningsret eller en ejerlejlighed . Hvis jordkøbskontrakten er en del af et omfattende bundt af kontrakter (f.eks. I forbindelse med en bygermodel ), skal den del, der vedrører køb af jord, forhandles af en notar. En jordkøbskontrakt kan også kombineres med en entrepriseovervågningskontrakt . Men hvis grundkøbskontrakten er ineffektiv, er entrepriseovervågningskontrakten også ineffektiv ( afsnit 139 BGB).

Udførelse

Efter notarialcertificering kan ejendomskøbskontrakten bruges af notaren med henblik på reel udførelse.

Jordkøbskontrakten er kun en gældstraktat ( forpligtelsesvirksomhed ), som i henhold til princippet om adskillelse af en rem tilgængelig virksomhed er opfyldt . I kontrakten i henhold til loven om forpligtelser er den reelle aftale i henhold til § 873, § 925 afsnit 1 BGB ( formidling ) derfor ikke nødvendigvis inkluderet. Hvis køber og sælger allerede har erklæret formidlingen i kontrakten i henhold til lovgivningen om forpligtelser, eller dette har fundet sted efterfølgende, indsender notaren nu ansøgningen om overdragelse af ejerskab til fordel for køberen til tingbogen , der vedlægger ejendomskøbet kontrakt, i praksis ofte sikret ved forudgående indlæsning af en reservation . Den anvendelse af køberen og den tilsvarende godkendelse af sælgeren i henhold til § § 13 , § 19 GBO er som regel også en del af kontrakten ejendommen køb. Hvis posten som ejer er foretaget, har sælgeren givet køberen reelt ejerskab af ejendommen ( § 433, stk. 1, sætning 1 BGB). Notaren sender kopier af jordkøbsaftalen til ekspertudvalget (til sammenligningsværdiproceduren ) og skattekontoret (til afgift på fast ejendom ).

International

En jordkøbsaftale , der er underlagt tysk lov, kan også indgås lovligt i udlandet i to tilfælde . Enten opfylder den de udenlandske formelle krav, eller de formelle krav i tysk lov er opfyldt ( art. 11, stk. 1, EGBGB ). I Schweiz er aftalen om køb af jord også underlagt notarization ( Art. 216 OR , Art. 657 Paragraf 1 ZGB). Ud over indgåelsen af ​​den notariserede købekontrakt kræves indføring i grundbogen for erhvervelse af ejendommen ( art. 656, stk. 1, ZGB ). Sælgeren er forpligtet til at betale erstatning, hvis ejendommen ikke er af den størrelse, der er specificeret i kontrakten ( art. 219 ELLER). I Østrig er derimod selv den mundtligt indgåede ejendomskøbskontrakt bindende, men overdragelsen af ​​ejerskabet skal "registreres" ved hjælp af et certificeret dokument ( § 432 ABGB ), hvis indhold er foreskrevet i § 433 ABGB. En registrering i grundbogen ("inkorporering" eller "intabulation") er kun mulig med en certificeret "return return". Dette er sælgers skriftlige erklæring om, at han accepterer optagelsen i grundbogen. Fra afsnit 431 i den østrigske civillov (ABGB) følger det, at købstransaktionen er registreret i de udpegede offentlige bøger (jordregister).

I England og Wales (emner for salg af jordkontrakter engelsk landekontrakt ) kræver lov om ejendom 1925 og jordregistreringsloven den skriftlige form . Ejendommen ejerskab ( engelsk selveje ejendom ), boligejendomme ( engelsk FællesPark ) eller arvelige bygning højre ( engelsk lejemål ejendom ) kan overføres af sælger til en køber ( engelsk skødeskrivning ). Da den engelske notar ikke behøver at bevise, at en tysk notar er juridisk kvalificeret - fordi han er begrænset til signaturgodkendelse - kaldes advokater ( engelske licensansvarlige ), især da det i almindelig ret gælder princippet om, at køberen selv er juridisk og faktiske mangler ( engelske mangler ) ( Advarsel om tomhed ; "køberen skal være forsigtig"). Der skal sondres mellem køb af registrerede og ikke-registrerede ejendomme. For registreret jordkøb følger med registrering af køberen i uregistreret ved møde ( engelsk færdiggørelse ) med leveringen af ​​skøden ( engelsk købsret ) ovenfor. Køberen modtager en bekræftelse på dette ( engelsk landecertifikat ). Medmindre andet er aftalt, køber køberen også dette tilbehør ( engelske inventar ).

I USA har manglen på et landregister betydelige konsekvenser for køb af ejendom. Der er jordbøger i de enkelte distrikter, hvis dokumentation dog ikke kan give nogen pålidelig erklæring om, hvorvidt sælgeren faktisk har ret til at råde over ejendommen. Registreringen af ​​et jordkøb ( engelsk salg af fast ejendom ) i landregistret er ikke juridisk obligatorisk. Købsaftalen regulerer, at sælgeren overdrager ejerskabet af den pågældende ejendom i fremtiden ved at aflevere en overførselshandling ( engelsk garanti ) til køberen, mens sidstnævnte lover at betale en bestemt købspris på visse betalingsbetingelser. Det skal være skriftligt, men resulterer endnu ikke i en overførsel af ejerskab. Ejendomsoverførslen ( engelsk lukning ) blev fundet måneder senere foran en "deponeringsagent" eller "afviklingsagent" i stedet.

Se også

Individuelle beviser

  1. ^ BGH WM 1998, 783
  2. ^ RG, dom af 25. oktober 1902, Az.: V 233/02; DJZ 1903, 31
  3. ↑ BGH WM 1984, 941
  4. ^ BGH, dom af 13. juni 1980, Az.: V ZR 119/79
  5. ↑ Karl-Werner Schulte / Jürgen Kühling / Wolfgang Servatius / Frank Stellmann (red.), Real Estate Economics II: Legal Foundations , 2013, s. 168 ff.
  6. ↑ BGH NJW 1983, 275
  7. ↑ Thomas Zerres, Bürgerliches Recht , 2005, s.171
  8. ↑ Alpmann / Brockhaus, Fachlexikon Recht , 2005, s.657
  9. ↑ BGH NJW 1976, 1931
  10. ↑ Gotthold Balensiefen / Christian Bonker / Norbert Geiger / Wolfgang Schaller (red.), Juridisk Håndbog for Real Estate Practice , 2011, s. 166
  11. ↑ Susanne Frank / Thomas Wachter (red.), Ejendomsret i Europa , 2015, s. 210