Metode for virkelige aktiver

Metoden med væsentlig værdi er en metode til bestemmelse af fast ejendom og reguleres i Tyskland af afsnit 21 til 23 ImmoWertV .

Anvendelse og principper

Denne type værdiansættelse bruges normalt til ejendomme, der ikke handles på lejemarkedet (f.eks. Ejerboliger). Baggrunden herfor er, at ejendommens værdi ikke måles efter den nettoindtægt , der permanent kan opnås i fremtiden , men efter produktionsomkostningerne eller udskiftningsomkostningerne ( materiel værdi ). Dette er grunden til, at den virkelige værdimetode traditionelt anvendes til ejerboliger som ejerlejligheder samt enkelt- og tofamiliehuse .

I princippet anvendes den reelle værdimetode til at bestemme, hvilke omkostninger der vil opstå i tilfælde af en nybygning (udskiftning) af ejendommen, der skal vurderes. "Genopbygningsomkostninger" menes ikke eksplicit her. Det slid og ælde derefter vurderes og fratrukket. Derudover skal andre værdipåvirkende omstændigheder tages i betragtning. Den reelle værdi metode hovedsagelig angår bygningens struktur , værdien af jord er bestemt ved hjælp af sammenlignende værdi metode.

Underarter af den materielle aktivmetode

Tysk ejendomsværdiprocedure

Den tyske ejendomsværdiprocedure er stærkt standardiseret af ImmoWertV i forbindelse med ejendomsværdsretningslinjen og bygningskoden . Det første trin er at bestemme typen af ​​bygningskonstruktion, der skal vurderes ( anvendelse , konstruktion , etage , kælder, tagform, udstyr, vedligeholdelsestilstand osv.) Og deres anvendelige og brutto gulvareal. De forskellige bygningstyper er defineret i de normale produktionsomkostninger 2000 og 2010, desuden information om bygningsomkostninger fra Arkitektskammeret og mere præcist bygningsomkostningsopgørelser fra Dr. Middag. Baseret på den tildelte bygningstype skal en værdi fra det foreslåede prisinterval vælges korrekt. Endvidere skal ændringen i byggeomkostninger mellem referencedatoen eller tidspunktet for afledning af sammenligningsomkostningerne og vurderingsdatoen foretages ved indeksering (se figurserie fra Federal Statistical Office ). Den resulterende værdi er restaureringsomkostningerne som rene byggeomkostninger for KG 300 og 400 i henhold til DIN 276 (KG 100 og 200 henviser til ejendommen og dens udvikling ).

Den moms , bør også tages i betragtning : Af rent kommercielle ejendomme, kan det normalt antages, at huslejen ikke bliver undtaget fra moms, således at ejeren fratrækker den indgående afgift (dagligdags: det blev valgt ). I dette tilfælde skal nettoomkostningerne anvendes. Situationen er anderledes for boligejendomme, ejendomme i offentligt ejerskab eller ejendomme, der lejes til virksomheder, der ikke er momspligtige (f.eks. Banker), hvor brutto skal beregnes - den faktiske anvendelse er afgørende. Til disse omkostninger på KG 300 og 400 tilføjes de ekstra konstruktionsomkostninger, især KG 700 (også underordnet KG 500 og 600). Til dette formål har NHK 2000 tilgængelige procentsatser afhængigt af bygningstypen. Resultatet er den komplette erstatningspris i den nye værdi . NHK 2010 inkluderer allerede supplerende byggeomkostninger og 19% moms.

Da ejendommen som regel ikke er så god som ny, skal aldersrelateret slitage tages i betragtning. Fra byggeåret og den sædvanlige økonomiske (ikke-tekniske) samlede brugstid (GND) for en bygning, som igen z. F.eks. Kan NHK 2000 eller bilag 3 til materialeværdidirektivet bruges til at bestemme den resterende brugstid (RND). Den beregnede RND skal justeres i tilfælde af tilsvarende renoveringsforanstaltninger . En model til udledning af den økonomiske restlevetid for beboelsesejendomme under hensyntagen til moderniseringer er beskrevet i bilag 4 til direktivet om materialeværdier. Den Genanskaffelsesværdien antager en lineær slid med RND / GND til formere (rabatværdi er 1-RND / GND), og producerer værdi . Som et alternativ til lineært slid kan der også anvendes et ikke-lineært slid fra de tilsvarende tabeller, hvis z. B. bygningen er uforholdsmæssigt slidt i starten på grund af brug (f.eks. Ifølge ROSS). Den fastsatte dagsværdi skal nu korrigeres for tillæg og rabatter på grund af særlige ejendomsspecifikke egenskabsfunktioner. Disse er f.eks. B. Vedligeholdelsesforsinkelse eller forurening af bygningen. De generelle værdirelationer på ejendomsmarkedet tages i betragtning i henhold til § 21 ImmoWertV ved anvendelse af faktiske værdifaktorer (§ 14, stk. 2, nummer 1 ImmoWertV). Retningslinjen for reel værdi giver information om afledning og anvendelse af faktiske værdifaktorer.

Jordens værdi (normalt bestemt ved hjælp af metoden med sammenlignende værdi) skal føjes til værdien af ​​bygningsstrukturen bestemt ved hjælp af materialeværdimetoden, således at værdien af ​​den bebyggede ejendom resulterer.

Bemærk: Tidligere blev restaureringsomkostningerne for det meste bestemt på baggrund af det bebyggede rum (uR) eller bruttovolumen (BRI) ved hjælp af de såkaldte nøgleomkostningsværdier fra 1913/1914. Dette er værdier opdateret fra priserne på det tidspunkt. Denne tilgang skal afvises som forældet, da indeksering af priser over to verdenskrige plus hyperinflation næppe er forsvarlig. Derudover svarer de på det tidspunkt definerede konstruktionstyper ikke længere til dagens nedskæringer. I denne henseende er afledningen af ​​NHK 2000 baseret på de empiriske undersøgelser foretaget af Dr. Middag mere passende. Derudover kan oplysningerne fra de tyske arkitekters bygningsomkostningsinstitut bruges.

Internationale procedurer

Den internationalt anvendte angelsaksiske metode til udskiftningsomkostninger falder stort set sammen med hensyn til metode med den tyske tilgang, med mindre standardiserede oplysninger om byggeomkostninger og levetid .

beregning

Den reelle værdi af fast ejendom bestemmes normalt i fem trin.

Se også

• Bygningsomkostninger
• Jordværdi
• Metode til aktiveret indtjening
• Fiktivt byggeår
• Konceptpris
• Markedsværdi (ejendom)
• Normale produktionsomkostninger
• Sammenligningsværdimetode

litteratur

• Sprengnetter (red.): Værdiansættelse af fast ejendom - lærebog og kommentarer. (Bind 5 - 13), Sprengnetter GmbH, løvbladesamling , ISBN 3-937513-02-7
• Gablenz (red.): Værdiansættelse af ejendom er let at forstå. ISBN 978-3345008269

Weblinks

• Blog om direktivet om væsentlige værdier og NHK 2010

Individuelle beviser

1. ↑ Bekendtgørelse af retningslinjen til bestemmelse af materialeværdien (PDF) http: //nhk2010.de.+5 . September 2012. Hentet 14. oktober 2019.
2. ↑ Metode til materialeværdi: beregning, eksempler og tip (HTML) https: //www.heid-immobilienrechner.de.+12 . November 2019. Hentet 20. september 2020.
3. ↑ § 22 produktionsomkostninger . Federal Justice Office. Hentet 21. marts 2021.
4. ↑ § 23 Aldersreduktion . Federal Justice Office. Hentet 21. marts 2021.